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    1. 新湖中寶30億公司債獲批 “第二支箭”加速落地丨地產金融觀①

      2023年11月14日 20:25   21世紀經濟報道 21財經APP   唐韶葵
      積極導向,信號強烈。

      21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

      此輪房地產修復周期中,不乏一些標志性事件。如日前新湖中寶(600208.SH)的融資破局,信號強烈。

      11月13日,新湖中寶公告稱,其向專業投資者公開發行面值總額不超過30億元的公司債券獲證監會批復,所募集資金主要為盤活存量資產、救助困境房企以及“保交樓、保民生”相關的房地產項目、棚戶區改造或舊城改造項目開發建設等。

      同策研究院研究總監宋紅衛認為,新湖中寶此次融資獲批可以看作是一個信號:國家在“保交付”層面,對于民營房企其實又開了一個債券融資的口子,也就是“第二支箭”的進一步落地。這對于手中有一定優質資產的房企而言,是一個很好的信號。此外,也表明了企業融資用于“保交付”,以及城市更新或者舊城改造這一類項目,是可以獲得政策支持的,尤其是通過發行債券的方式融資,也代表了國家為房企紓困的一個方向,是一種積極的導向。

      不僅如此,近日召開的中央金融工作會議也強調,一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。據媒體報道,中國央行積極落實中央金融工作會議指示精神,持續加力推動“第二支箭”(民營企業債券融資支持工具)支持民營房地產企業融資。

      與資管公司創新合作

      據新湖中寶披露,該公司此次公開發行債券規模不超過人民幣30億元(含30億元),可一次發行或分期發行,期限不超過5年(含5年),可以為單一期限品種,也可以為多種期限的混合品種。

      新湖中寶此次公司債發行的特別之處在于,擬設定由浙江省浙商資產管理股份有限公司(簡稱“浙商資產”)提供債權管理服務,新湖中寶為此需提供相關增信措施。

      浙商資產為全國首批5家、浙江省第一家具有批量轉讓金融不良資產資質的省級資產管理公司,注冊資本71億元,主體信用評級為AAA。

      顯然,這次發債是民企與地方AMC(資產管理公司)之間的創新合作。作為債權管理服務方,浙商資產將全程參與新湖中寶債券募集資金的使用和募投項目的管理,募集資金由發行人和債券管理服務方共同決策使用,閉環運行。

      近年來,資產管理公司參與債券市場的案例逐漸增多,例如2022年東方資產曾提供17.3億資金馳援上市公司冠城大通(600067.SH),幫其代償公開發行的債券。

      但是,該類業務通常是在發行人出現債券違約、交叉違約或者發行人觸發破產清算等情況下開展。在發行人尚未出現實質違約的情況下,資產管理公司介入債券市場的案例仍然較為罕見。

      宋紅衛也指出,新湖中寶公司債的發行,可以算是當前民企一種新的融資方式。這類融資有個前提,企業手中要有一定相對優質的資產作抵押物,作為企業發債的一個征信產品。

      有業內人士從新湖中寶資金募投用途出發,將此次發行的債券稱之為“特殊機遇”債券。在新湖中寶尚未發生債務實質性違約的時候發行公司債,可以為該公司未來銷售保駕護航。因市場大環境及該公司前三季度銷售持續下行,未來銷售預期仍較為悲觀。因此,新湖中寶將融資用途用于自身項目改造、續建、開發。浙商資產作為頭部AMC和債權管理服務方,前瞻性地參與債券發行工作,大概率會提振市場各方信心。

      知情人士透露,新湖中寶未來1-2年主要銷售項目位于上海,包括位于虹口北外灘的新湖天虹、黃埔老西門的新湖亞龍項目,這兩大項目均較為優質,且需要資金周轉。

      值得一提的是,????????????????????????????????????????????????????????????????浙商資產的創新一直走在全國前列,其控股股東為浙江省國貿集團,實際控制人為浙江省國資委。本次浙商資產作為債權管理服務方參與新湖中寶公司債發行,是資產管理公司介入資本市場業務的又一次有益嘗試。該業務的落地不僅有利于資產管理公司拓展業務范圍,同時,由于資產管理公司參與到募集資金的使用和募投項目的實質管控,將有利于AMC發揮工具箱優勢,提前管控項目風險。

      公開信息顯示,截至2022年底,浙商資產累計收購債權本金超5100億元,累計為超380家企業、19家上市公司提供紓困服務,解除擔保危機超450億元,化解財務危機超1600億元,保障超18萬人就業。

      “第二支箭”加速落地

      梳理2022年部分AMC與房企合作的案例,新湖中寶此次公司債發行模式創新有跡可循。

      2022年9月9日,冠城大通公告,根據公司實際經營需要,及“20冠城01”債券持有人會議的相關約定,董事會同意公司就“20冠城01”債券與中國東方資產管理股份有限公司(簡稱“東方資產”)上海市分公司開展業務合作,由東方資產為公司代為償付“20冠城01”債券17.3億元本金,并簽署《代償協議書》、《債權債務確認協議暨還款協議》。

      在東方資產代償后,冠城大通與東方資產形成新的債權債務關系,償還標的負債期限不超過1年,經東方資產同意后可延長期限,還款條件和資金成本等由雙方簽署書面協議確定。

      此外,中國華融對陽光龍凈、新華聯等企業通過運用“債權+股權”“金融+產業”等特色工具箱,開展“保交樓”、爛尾樓盤活、問題資產并購重組等項目。

      更早之前的2018年,中國信達資產管理股份有限公司(簡稱“信達資產”)采用協議收購方式(非交易過戶)打折收購內蒙古博源控股集團有限公司30億元逾期債券(包括:12博源MTN1、13博源MTN001、16博源 SCP001等債券品種),將其轉化為普通債權(保留債券所有權利)后注銷登記,進而實現進一步債務重組。債券投資人收到部分本金和利息,發行人博源集團緩解了壓力、實現了脫困,重組方信達資產展示了專業的風險化解能力,提供了成熟的違約債券處置方案。

      理論上,擴大與民營房企標債合作的范疇與潛能,不失為AMC業務模式的一個創新思路。這意味著抵質押物形式、股權債權轉換等方面的靈活度更高,比如AMC可針對部分因證照不全而無法獲取銀行開發貸的棚改貸、村改舊改土地而放貸,從而緩解部分民企、城投的抵質押物不足而無法獲得融資的窘境。

      相對而言,AMC參與債券增信的方式靈活。有分析人士指出,近期遭遇流動性困境的碧桂園、中駿、合景泰富等資產相對優質民企或可借鑒新湖中寶的做法,尤其是棚改、舊改較多的民企。不良資產處置過程中,不少地方AMC通過發債、股東注資等途徑募集資金、增強自身實力,與地產企業的合作大有可為。

      有消息稱,龍湖、金輝、華宇、新希望地產等多家民營房企債券發行項目正在穩步推進中。

      “第二支箭”對新城控股、美的置業、卓越商管等民企發行債券融資也有助力,其中部分項目募集資金將用于保交樓、償還境外債務、推進城中村改造和城市更新項目。公開數據顯示,自2022年11月“第二支箭”政策延期并擴容至民營房企以來,對于阻斷民營房企風險蔓延、促進市場預期扭轉、維護企業債券融資穩定發揮了重要作用。

      從發行規???,“第二支箭”擴容以來,已支持13家民營房地產企業發行318.18億元債務融資工具。自2018年10月“第二支箭”推出至今,已累計支持130多家民營企業發行2100多億元債務融資工具,帶動同期民營企業發債規模近1萬億元,對緩解民營企業信用收縮及修復民營企業債券融資渠道均起到作用。

      從融資成本看,“第二支箭”有效降低了民營地產企業票面利率,為發債企業節約綜合融資成本。據不完全統計,2023年以來,由“第二支箭”增信的民營房企債券融資成本均低于4.7%,其中,龍湖拓展與美的置業發行的三年期中票票面利率均低于4%,分別為3.5%與3.4%。

      分析人士普遍認為,新湖中寶此次發行不超過30億公司債,又將是民營房企融資破局的一個里程碑式事件。

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