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    1. 房地產繼續調整:多項指標承壓 去庫存仍是重點

      2023年11月15日 19:39   21世紀經濟報道 21財經APP   張敏

      21世紀經濟報道記者張敏 北京報道

      處在轉型期和調整期的房地產市場,繼續深度盤整。

      在銷售端,由于預期不佳,2023年以來,全國商品房銷售面積繼續保持同比負增長狀態。進入下半年,商品房銷售額增速也由正轉負。

      同期,全國房地產開發投資繼續負增長。房屋新開工面積、施工面積也均低于去年同期。在“保交樓”政策下,竣工面積則保持不錯的增幅。

      房企到位資金的降幅也不斷擴大,反映出行業的流動性仍然不佳。

      根據國家統計局11月15日發布的數據,到10月,這種基本面仍未改變。其中,前10月房地產投資的下降幅度已經擴大至9.3%,與同期2.9%的固定資產投資增速形成鮮明對比。

      在當日的新聞發布會上,國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華表示,“房地產市場仍然處于轉型期的調整中”。這也是統計局相關負責人連續兩個月提到“轉型”、“調整”。

      這也意味著,監管部門對于當前的市場狀態已有清晰的認識,同時也早有準備。近期,政策端繼續發力,各地進一步放松限制性政策,金融機構也為行業注入更多流動性。從一些蛛絲馬跡來看,部分指標邊際改善的跡象已經出現。

      “金九銀十”褪色

      作為市場景氣程度最直觀的指標,今年的市場銷售并不樂觀。根據國家統計局的數據,1—10月份,全國商品房銷售面積9.26億平方米,同比下降7.8%;商品房銷售額9.72萬億元,同比下降4.9%。兩者均創年內最大降幅。

      作為傳統營銷旺季的“金九銀十”,表現同樣不佳。9月和10月,全國商品房銷售面積有著近兩成的同比降幅。與今年前幾個月相比,也明顯不及3月和6月的水平。

      分析人士認為,政策邊際效應遞減、國慶長假、供應增加導致交易周期變長,都是影響銷售的因素。但最重要的原因在于,需求端的預期并未真正改善,從而導致短期市場修復持續性略顯不足。

      北京某房地產企業相關負責人向21世紀經濟報道表示,自今年8月末推出“認房不認貸”的政策后,北京市場僅在9月上半月出現了升溫行情,隨后又回歸平靜。該人士表示,10月以來,公司旗下項目的咨詢量、到訪量、帶看量等指標均表現不佳。

      他認為,購房者的預期不明朗,是導致市場交易冷淡的主因。主要表現為,從到訪到成交的轉化率偏低。部分購房者有支付能力,但對收入、房價的預期不高,使其決策周期變長,出手意愿減弱。

      這種情況已在今年反復出現。

      這也使得房地產市場的庫存繼續提升。截至今年10月末,全國商品房待售面積6.48億平方米,同比增長18.1%,連續26個月保持增長。其中,住宅待售面積增長19.7%。

      銷售下滑也令房企的資金鏈繼續承壓。今年前10月,房地產開發企業到位資金10.73萬億元,同比下降13.8%,降幅為年內最高。其中,定金及預收款、個人按揭貸款降幅繼續擴大。

      在供應端,企業投資的積極性仍然不高。今年1—10月,全國房地產開發投資9.59萬億元,同比下降9.3%。同期,房屋施工面積下降7.3%,新開工面積下降23.2%。

      在各地推進保交樓的政策下,前10月房屋竣工面積同比增長19.0%,成為為數不多保持正增長的指標。

      市場繼續“爬坡”

      事實上,雖然市場走勢不斷出現波動,但政策層面的支持從未中斷。

      今年以來,各級監管部門在出臺穩樓市政策時,繼續保持著較高的頻次。據中原地產統計,今年9月,各級監管部門共出臺穩樓市政策175次,創單月新高。10月雖有國慶長假影響,仍有90項穩樓市政策出臺。

      這些政策已經起到潛移默化的效果。劉愛華在新聞發布會上指出,“從10月份當月情況看,房地產開發投資、商品房銷售額等指標出現了一定的邊際改善跡象?!?/p>

      數據顯示,10月單月,房地產開發投資、商品房銷售額的降幅明顯收窄。

      10月底召開的中央金融工作會議指出,促進金融與房地產良性循環,健全房地產企業主體監管制度和資金監管,完善房地產金融宏觀審慎管理,一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持剛性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建設,構建房地產發展新模式。

      隨后,央行、住建部等四部門召集部分房企座談,了解行業資金狀況和企業融資需求。隨著部分房企成功發行債券,助力房地產融資的“第二支箭”繼續推進。

      雖然這些舉措無法立竿見影地改善行業流動性,但股市和債市均作出了積極的反應。分析人士認為,現階段,對房地產業注入流動性,是“促進金融與房地產良性循環”的應有之義。其中,“第二支箭”的擴容,則有利于民營房企的融資。

      對于企業來說,促銷售、去庫存仍是現階段的第一要務。

      10月末,萬科推出位于北京市通州區的剛需項目東廬,這是近四年來萬科在北京的首個住宅項目。公司希望借此改善北京萬科的現金流,并刷新在北京樓市的存在感。11月10日,項目領取預售證,含8棟住宅樓,260套房屋。

      分析人士認為,臨近年末,出于沖擊業績的需求,開發商將加大推盤力度,這不僅有助于去庫存,也有利于促進需求的釋放。按照慣例,年末是房地產銷售的另一個高點,往往會出現翹尾行情。

      中指研究院市場研究總監陳文靜指出,從趨勢來看,一方面,臨近年末,企業或將加快項目推盤節奏、加大營銷力度,進而促進部分需求釋放;另一方面,核心城市二手房銷售保持恢復情況下,有望帶動新房市場活躍度提升,疊加當前相對寬松的政策環境及去年低基數效應,房地產市場有望逐步企穩。 

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