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    1. 公積金貸款優化 廣州樓市再收政策紅利

      2023年11月15日 18:42   21世紀經濟報道 21財經APP   吳抒穎
      房企都在抓緊搶收。

      21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

      一線城市中樓市表現最為平穩的廣州,再度發力優化房地產政策。

      2023年11月14日,廣州住房公積金管理中心發布《廣州住房公積金管理中心關于優化個人住房公積金貸款有關事項的通知》(下稱“《通知》”),對使用公積金貸款購房家庭的住房套數認定、最低首付款比例等政策進行優化調整。

      《通知》表示,對購買廣州首套住房的購房人家庭,公積金貸款最低首付款比例為20%;對無住房貸款(含商業性住房貸款和公積金貸款)記錄或住房貸款記錄已結清,且在廣州擁有1套住房的購房人家庭,公積金貸款最低首付款比例為30%。

      這就意味著,廣州公積金貸款也正式執行“認房不認貸”,而且首付比例最低可至20%。從今年8月以來,廣州樓市利好政策頻出。8月底,廣州率先宣布商貸“認房不認貸”,9月,廣州出臺新政放松部分區域限購并降低購房門檻,其中、外地戶籍買房社保年限由5年減少為2年,首付比例和利率水平也相應降低。

      受此推動,廣州樓市成交有所回暖,但觀望情緒仍在。據21世紀經濟報道記者近期走訪了解,目前,廣州樓市多數樓盤年底去化心切,紛紛祭出“低價”單位促進成交。與此同時,二手房掛牌量也仍居高不下。

      再出新政

      廣州本次對公積金政策作出調整,本質還是為了支持剛性需求。

      根據《通知》,廣州首套房公積金貸款最低首付款比例為20%;對無住房貸款記錄或住房貸款記錄已結清,且在廣州市擁有1套住房的購房人家庭,公積金貸款最低首付款比例為30%;對有未結清住房貸款記錄且在廣州市擁有1套住房的購房人家庭,公積金貸款最低首付款比例為40%。

      針對此次公積金新政,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,商業貸款啟動認房不認貸以后,基于對這一優惠政策擴展到更多群體的考慮,以及公積金貸款利率比較低,更能激發購房熱情,公積金貸款執行這一政策是大趨勢。

      從執行細節來看,此次政策的最大亮點在于,首套房公積金貸款最低首付比例降至20%,相較商業貸款步子邁得更大了一些。李宇嘉認為,步子邁得大,一方面是公積金政策上地方的自主權更大一點,另一方面公積金支持的是繳存職工,更能彰顯民生屬性。

      需要注意的是,本次調整是建立在完全使用公積金貸款的基礎上,而目前廣州對公積金貸款的額度有相應規定。其中,使用住房公積金貸款購買自住住房的,單人貸款最高額度為60萬元,兩人或兩人以上購買同一套自住住房的,貸款額度為每個申請人的貸款額度之和,最高額度為100萬元。

      如符合二孩及以上家庭支持政策,則貸款最高額度上浮30%,一人貸款的最高額度為78萬元,兩人或兩人以上一起貸款的最高貸款額度為130萬元。

      這就意味著,這一貸款政策可能惠及面并不會太廣。

      李宇嘉表示,公積金新政能否起到較大的作用,取決于繳存職工能否貸到足夠的額度?!坝卸嗌俾毠つ軌颢@得這么高的貸款額度,取決于繳存的時限和單位繳存的額度。真正需要公積金,低利率貸款的主要是新市民、年輕人和外來人口。但這部分人群繳存余額少,繳存比例低,很難獲得足額的貸款?!?/p>

      一位有意在廣州購房的新市民也對21世紀經濟報道記者表示,“我覺得對我來說這個政策沒有辦法讓我用上,按照這個20%首付比例加上我用了最高可貸金額60萬的情況下,我可選擇的范圍是很少的,如果要買到合適的就要提高首付,20%的首付比例就沒有什么意義了?!?/p>

      平穩運行

      廣州公積金新政出臺之前,已經釋放過一次幅度較大的利好政策。

      2023年9月19日,廣州黃埔、番禺和花都等區域解除限購,限購區域則將社保年限從5年調整為2年。受此推動,廣州樓市隨之活躍。

      廣州中原研究發展部統計顯示,今年10月,廣州新房成交量超6500宗,環比上升43%,比去年同期成交上升23%,創近5個月以來新高;二手房方面,今年10月成交量達9361宗,環比上升9.6%,同比上升41.3%,網簽均價29879元/平方米,環比上升6.9%。市場活躍度有明顯提高。

      一位華南房企華南區域負責人告訴21世紀經濟報道記者,新政出臺后,廣州樓市有明顯的活躍,尤其是黃埔、番禺這兩個近郊區域同比有40%左右的增幅?!安贿^我們也觀察到,新政的效力大約只持續了一個半月,到差不多10月底這一波所釋放的購買力就基本已經到位了,就有比較明顯降下來?!?/p>

      從數據面來看,也能夠印證這一觀點。例如,在10月廣州全市熱銷樓盤前十榜單中,番禺的項目占據六席,其中華潤長隆悅府以317套排名第一。

      與此同時,廣州樓市的新房開發商也明顯“卷起來”了,在價格上讓利明顯??晒Ρ鹊氖?,位于天河區的珠江花城就推出了“總價370萬元起買天河76平方米單位”的特價房源,綠城開發的桂語汀瀾也在雙十一推出了數套特價房源,優惠幅度在30萬左右;同時,廣州保利旗下多個樓盤也有促銷房源上架。

      上述華南區域負責人分析稱,“新政后開發商更不敢收回折扣,都在窗口期抓緊搶收。加上到了年底,是回款和銷售的沖刺階段,各家房企都在抓緊出貨,而且二手房現在也在卷新房,大家在價格上反倒都還有降下來的空間?!?/p>

      不僅是一手房在博弈,二手業主同樣心累。從掛牌量來看,廣州樓市當前的在售房源已經處在絕對的高位。廣州貝殼網站顯示,截至2023年11月15日,廣州在售二手房約14萬套,與月均成交相比,去化周期較長。

      一位天河區的二手房業主告訴21世紀經濟報道記者,新政之后他所掛牌的房子也沒有明顯的帶看量提升,“中介給我們的預期成交價也比我們一年前掛牌的時候降了一百萬左右?!?/p>

      另一位番禺區的業主也表示,“我的房子掛牌價也就是比我買的時候多個五十多萬,算上我這些年的月供利息等,我差不多是要虧損才能賣出去,而且還很可能賣不出去,我們小區這半年掛牌沒有成交的?!?/p>

      一二手房成交平平,廣州樓市再度進入冷靜期。未來市場是否會提振活躍,則要取決于政策釋放的力度以及各方的信心恢復程度,目前看來,市場還將持續平穩發展。

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